| Дело №2-95/09 |
Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе: Председательствующе-го судьи Егориной И.Н.,
При секретаре Кравчук Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семенова Александра Дмитриевича к КУГИ СПБ, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Евстафьеву Алексею Владимировичу, Лаврову Максиму Сергеевичу, Харитоненко Алексею Борисовичу о признании недействительными распоряжений, договоров купли-продажи, государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Семенов А.Д. обратился в Василеостровский районный суд с вышеуказанными требованиями, в обоснование иска указал на то, что является одним из собственников жилого помещения – квартиры 28 в многоквартирном доме по адресу: СПб, 15-я линия, д. 70. По распоряжениям КУГИ СПб от 23.10.2006 г. №2030-рз и №2031-рз были выставлены на продажу на аукционе помещения 1-Н и 2-Н, находящиеся по адресу: 15-я линия В.О., д. 70 лит. А. Истец с указанными распоряжениями КУГИ СПб не согласен, так как считает, что данные помещения являются техническими подвалами, в которых имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме. Так истец указывает, что внутри помещения 1-Н по его периметру находятся: транзитные инженерные коммуникации тепло- и водоснабжения дома; вентили отключения и слива стояков теплоснабжения 12-ти вышерасположенных квартир; вентили отключения и слива стояков водоснабжения 12-ти вышерасположенных квартир; канализация с ревизией канализации 24-х вышерасположенных квартир. Внутри помещения 2-Н по его периметру находятся: транзитные инженерные коммуникации тепло- и водоснабжения дома №70 и дома №68; задвижки отключения всего теплоснабжения дома №70 и дома №68; вентили отключения и слива стояков теплоснабжения 12-ти вышерасположенных квартир; вентили отключения и слива стояков водоснабжения 18-ти вышерасположенных квартир; канализация с ревизией канализации 12-ти вышерасположенных квартир. Кроме того, указанные помещения 1-Н и 2-Н являются объектами гражданской обороны (укрытия). В связи с изложенным истец считает, что ответчик не имел права причислять спорные помещения к имуществу Казны СПб и не имел права осуществлять их продажу и просит признать недействительными в соответствии со ст. 168, ст. 169 ГК РФ договоры купли-продажи от 17.01.2007 г. и от 26.03. 2007 г. между ГУП «Фонд имущества» СПб и Евстафьевым А.В. помещений: 1-Н по адресу: СПб, 15-я линия В.О. д. 70 лит А и 2-Н по адресу: СПб, 15-я линия В.О. д. 70 лит. А, регистрацию права собственности за Евстафьевым А.В. на данные помещения, договор купли-продажи от 04.09.2007 г. между Евстафьевым А.В. и Лавровым М.С. на помещение 1-Н по адресу: СПб 15-я линия В.О., д. 70 лит А, государственную регистрацию права собственности за Лавровым М.С. на данное помещение, договор купли-продажи от 17.01.2008 г. между Лавровым М.С. и Харитоненко А.Б. на помещение 1-Н по адресу: СПб, 15-я линия В.О., д. 70 лит. А, государственную регистрацию права собственности за Харитоненко А.Б. на данное помещение. Также истец просит обязать КУГИ СП исключить из Реестра недвижимого имущества казны СПб объекты нежилого фонда — помещения 1-Н и 2-Н, расположенные по адресу: СПб 15-я линия В.О., д. 70 лит А.
В судебное заседание истец и его представитель явились, на удовлетворении исковых требований настаивают.
Ответчик – представитель КУГИ СПб в судебное заседание явился, исковые требования не признал.
Ответчик – представитель ОАО «Фонд имущества СПб», в судебное заседание явился, исковые требования не признал.
Ответчик Харитоненко А.Б. в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Игнатову В.А.(доверенность на л.д.160), который в судебное заседание явился, исковые требования не признал.
Ответчики – Евстафьев А.В., Лавров М.С., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
3-е лица - представитель УФРС по СПб и ЛО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв, с исковыми требованиями не согласен (198-201)
3-е лицо — представитель Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по СПб в судебное заседание явился, требования не признал.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела в их совокупности, находит исковые требования необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи сособственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с абз. 1 ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
Из материалов дела следует, что Семенов А.Д. является собственником квартиры 28 в доме 70 лит А по 15-ой линии В.О. в СПб.
12.01.2007 г. и 21.03.2007 г. ОАО «Фонд имущества СПб» проведены торги в форме аукциона по продаже объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенных по адресу: СПб, 15-я линия В.О., д. 70 лит. А: помещение 1-Н, площадью 130,8 кв.м., кадастровый №78:2057:0:50:3; помещение 2-Н, площадью 92,2 кв.м., кадастровый №78:2057:0:50:2 (л.д.74-75).
Судом установлено, что торги проводились на основании Распоряжений Комитета по управлению городским имуществом СПб от 23.10.2006 г. №20- 31-рз и №2030-рз и в соответствии с ФЗ от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Согласно Протоколам проведения итогов открытого аукциона от 12.01.2007 г. и 21.03.2006 г. победителем аукционов был признан Евстафьев А.В. (л.д.143, л.д.151)
По результатам аукциона от 12.01.2007 г. между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Евстафьевым А.В. был заключен договор купли-продажи от 17.01.2007 г. №7690-ПА/АО объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: СПб, 15-я линия В.О., д. 70 лит. А. пом. 1-Н. (л.д.152-152).
По результатам аукциона от 21.03.2007 г. между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Евстафьевым А.В. был заключен договор купли- продажи от 26.03.2007 г. №7849-ПА объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: СПб, 15-я линия, д. 70 лит. А пом. 2-Н (л.д.144- 145).
В соответствии со ст. 1 ФЗ от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ранее действовавшей ст. 1ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существование объекта недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи подтверждают действия уполномоченного органа по внесению объекта в государственный кадастр недвижимости, в результате чего объект недвижимости получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Указанными выше федеральными законами регламентировано, что каждый объект недвижимости индивидуализируется государственным кадастровым номером, который является уникальным, не повторяющийся во времени и на территории РФ и присваивается при осуществлении государственного кадастрового учета и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ.
Таким образом, по смыслу действующего гражданского законодательства и в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости» объекты недвижимости приобретают статус индивидуально-определенной вещи, в связи с чем становятся объектами гражданских прав, после прохождения ими процедуры технического и кадастрового учета.
Из материалов дела следует, что согласно планам вторичных объектов недвижимости (л.д.148, 154), спорные жилые помещения 1-Q и 2-Н, расположенные по адресу: СПб, 15-я линия В.О. лит А прошли процедуру технического и кадастрового учета и в установленном законом порядке сформированы, как самостоятельные объекты недвижимости, что свидетельствует о их самостоятельном значении. Таким образом, указанные объекты не связаны с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к жилым и нежилым помещения в доме, как того требуют ст. 292 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.
Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым и нежилым помещениям связано не с нахождением его на том или ином этаже, в том, числе и подвале, а с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, конторских и др.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, и тесно связано с последним назначением и следует их судьбе.
Таким образом, непосредственно само помещение должно быть предназначено исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома.
Обустройство или наличие в таком помещении общих коммуникаций не свидетельствует о вышеуказанной предназначенности помещения.
Так, прохождение в помещениях квартир транзитных коммуникаций не свидетельствует о предназначенности таких помещений для иных помещений в данном доме и автоматически не влечет возникновения общей долевой собственности на помещения, в которых расположены эти коммуникации, поскольку такие же коммуникационные трубы отопления, канализации транзитно проходят через квартиры собственников жилого дома.
Материалами дела установлено, что спорные нежилые помещения имеют свои индивидуальные номера 1-Н и 2-Н, а также индивидуальные кадастровые номера №78:2057:0:50:3 и №78:2057:0:50:2, а также следующие элементы благоустройства: электроснабжение, водоснабжение, отопление и канализацию. Сведения о наличии в указанных нежилых помещениях водомерных узлов, теплоцентров и т.п. оборудования, предназначенного для обслуживания единого комплекса жилого дома и служащего его использованию, отсутствуют, что подтверждается справками-выписками из инвентаризационных дел ГУИОН от 07.07.2008 г. №5084-1 и №5084-2 (л.д.210, л.д.247). Нежилые помещения, в которых расположены транзитно проходящие инженерные коммуникации, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Из вышеуказанного следует, что основанием для отнесения помещений в многоквартирном жилом доме к категории общего имущества является отсутствие у соответствующего помещения самостоятельного значения, т. е. возможности самостоятельного использования. В данном случае спорные нежилые помещения имеют самостоятельное значение, поскольку прошли процедуру кадастрового учета и в установленном порядке были сформированы как объекты недвижимости.
Согласно п. 2.6 Распоряжений КУГИ СПб от 23.10.2006 г. №2031-рз и №2030-рз на основании которых осуществлялась приватизация объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны СПб, объекты имеют статус защитного сооружения гражданской обороны, в связи с чем в отношении них действует следующий режим использования:
при режиме повседневной деятельности защитное сооружение гражданской обороны используется для нужд собственника с ограничениями, установленными в заключении Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Санкт-Петербурга, и в соответствии с обязательными требованиями действующих нормативных документов к помещениям гражданской обороны данного функционального назначения.;
-градостроительная деятельность, строительные работы в отношении защитного сооружения гражданской обороны производятся по согласованию с Главным управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям СПб;
-устанавливается публичный сервитут в виде обязанности собственника защитного сооружения ГО по решениям уполномоченных органов власти обеспечивать беспрепятственный доступ граждан в помещение защитного сооружения ГО в случае возникновения чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, а также военных действий.
Данные обременения включены также в ст. 4.1 «Обременение права собственности» договора купли-продажи от 17.01.2007 г. №7690-ПА/АО и договора купли-продажи от 26.03.2007 г. №7849-ПА (л.д.144 оборот-145).
Кроме того, спорные нежилые помещения не могут являться общим имуществом многоквартирного жилого дома еще и потому, что согласно выписке из Реестра собственности СПб от 05.10.2005 г. до момента продажи спорных помещений на торгах в Фонде имущества эти объекты недвижимости являлись государственной собственностью СПб, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Ранее, право государственной собственности СПб на нежилые помещения в рассматриваемом жилом доме возникло на основании п. 1 Приложения 3 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. №3021-1 «О разграничении государственной собственности в РФ...».
Таким образом, Санкт-Петербург, будучи собственником указанного выше государственного имущества, в лице КУГИ СПб, издав распоряжения от 23.10.2006 г. №2030-рз и №2031-рз в соответствии со ст. 209 ГК РФ имел право отчуждать указанное выше имущество по своему усмотрению, оснований для признания недействительными договоров купли-продажи и регистрации прав собственности за ответчиками по основаниям указанным истцом Семеновым А.Д. на спорные объекты недвижимости, не имеется.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Вывод истца о том, что спорные нежилые помещения являются подвалами, в связи с чем принадлежат к общему имуществу дома является необоснованным.
Истцом не представлено доказательств того, что указанные помещения необходимы для обслуживания квартир в многоквартирном доме. Кроме того, доступ к инженерному оборудованию необходим только для обслуживающей организации, а не для любого собственника, проживающего в доме.
Доказательств того, что кто-то из ответчиков (физических лиц) препятствует в этом обслуживающей организации, истцом не представлено.
В связи с чем требования истца о признании распоряжений КУГИ СПб 23.10.2006 г. №2030-рз и №2031-рз незаконными удовлетворению не подлежат, равно как не подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительным сделок купли-продажи помещений 1-Н и 2-Н и их государственной регистрации.
Кроме того, как видно из дела, истцом оспариваются решения органа государственной власти от 23.10.2006 г. Иск подан Семеновым А.Д. в Смольнинский районный суд СПб 08.11.2007 г.
В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение 3-х месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Из дела усматривается, что 04.12.2006 г. в официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества СПб» было сообщено о продаже спорных объектов нежилого фонда со ссылкой на распоряжения КУГИ СПб №2031-рз и №2030-рз от 23.10.2006 г. (л.д.26).
26.02.2007 г. Семенов А.Д. обратился в СПб ГУ «Жилищное агентство» для предоставления ему информации.
Иск подан Семеновым А.Д. только 08.11.2007 г., т.е. за пределами трехмесячного срока, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
Оснований для восстановления пропущенного срока у суда не имеется. Таким образом, требования о признании недействительными распоряжений не подлежат удовлетворению и по этим основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,56,67,167,194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В иске Семенову Александру Дмитриевичу к КУГИ СПБ, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Евстафьеву Алексею Владимировичу, Лаврову Максиму Сергеевичу, Харитоненко Алексею Борисовичу о признании недействительными распоряжений, договоров купли-продажи, государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости — отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.
Судья: подпись